Reformar un piso de 80 m² en Irún o Rentería cuesta entre 55.000 y 95.000 euros con acabados de gama media. Si alguien te da una cifra por teléfono sin haber visto el estado de las instalaciones, no te está presupuestando: te está improvisando.
Eso no significa que no puedas tener una referencia antes de llamar. Significa que la referencia tiene que ser honesta sobre lo que incluye y lo que no. En este artículo encontrarás los rangos reales que manejamos en la zona vasca, desglosados por m², por tamaño de vivienda y por tipo de acabado — con los factores que hacen que una reforma del mismo piso pueda costar el doble dependiendo de lo que se encuentre al abrir.
¿Cuánto cuesta una reforma integral? Precios por m² en la zona vasca
El precio por metro cuadrado es el punto de partida, no la cifra final. Lo que incluye ese m² es lo que marca la diferencia entre un presupuesto y el siguiente.
En Gipuzkoa y en la franja fronteriza vascofrancesa, los precios de mano de obra se sitúan habitualmente entre un 15 y un 20% por encima de la media nacional. No es un capricho: es el coste de trabajar en una zona con convenio de construcción de los más altos del país, con proveedores locales de calidad y con equipos estables que no cambian de obra en obra.
| Nivel de reforma | Precio por m² | Qué incluye |
|---|---|---|
| Básica / económica | 690 – 900 €/m² | Materiales de primera gama, fontanería y electricidad funcionales, sin redistribución |
| Estándar / gama media | 900 – 1.100 €/m² | Porcelánico rectificado, baño y cocina con mobiliario de calidad, instalaciones renovadas |
| Alta calidad / premium | 1.100 – 1.190 €/m² | Materiales de autor, redistribución, domótica, diseño de interiores integrado |
| Con redistribución estructural | 1.100 – 1.400 €/m² | Apertura de muros de carga, proyecto técnico, cambio total de distribución |
| Precios sin IVA. Rangos para la zona de Gipuzkoa y franja fronteriza vascofrancesa. Incluyen coordinación de gremios, gestión de residuos y limpieza final. Reformas Ordoñez | ||
Reforma integral básica (acabados económicos)
Entre 690 y 900 €/m² es el rango de una reforma completa con materiales de primera gama: cerámica estándar, muebles de baño y cocina funcionales, instalaciones eléctricas y de fontanería renovadas sin cambiar la distribución. Es la opción para quien necesita que el piso esté en condiciones sin invertir en diseño.
Lo que no incluye este rango: electrodomésticos de gama media-alta, carpintería interior nueva, redistribución de espacios ni tratamientos de humedad estructural si aparecen.
Reforma integral estándar (gama media)
El rango más habitual en la zona, entre 900 y 1.100 €/m². Porcelánico rectificado, mueble de baño con lavabo integrado de marca reconocida, cocina con muebles de calidad media-alta, instalaciones eléctricas con circuito diferenciado para cocina y baño, fontanería en multicapa. El resultado es un piso que se nota reformado sin parecer interiorismo de revista.
Reforma integral alta calidad
A partir de 1.100 €/m² el margen de actuación cambia: materiales de catálogo de diseño, microcemento o tarima de madera natural, iluminación LED diseñada por estancias, grifería y sanitarios de alta gama, posiblemente domótica básica. En Hondarribia y en los chalets de Hendaya es el nivel más habitual entre clientes que reforman para uso propio a largo plazo.
Precio según el tamaño: cuánto cuesta reformar tu piso concreto
El precio por m² no es lineal. Hay costes fijos — la instalación eléctrica, la fontanería completa, la cocina — que no varían proporcionalmente con el tamaño. Un piso de 50 m² tiene casi el mismo coste de instalaciones que uno de 80 m², lo que hace que el precio por m² sea más alto en pisos pequeños.
| Tamaño del piso | Reforma básica | Gama media | Alta calidad |
|---|---|---|---|
| 50 – 60 m² | 38.000 – 50.000 € | 50.000 – 62.000 € | 62.000 – 75.000 € |
| 70 – 80 m² | 52.000 – 68.000 € | 68.000 – 85.000 € | 85.000 – 105.000 € |
| 90 – 100 m² | 65.000 – 85.000 € | 85.000 – 107.000 € | 107.000 – 130.000 € |
| 120 – 150 m² | 90.000 – 120.000 € | 120.000 – 155.000 € | 155.000 – 200.000 € |
| Precios sin IVA orientativos para la zona de Gipuzkoa y Pays Basque Français. No incluyen posibles imprevistos estructurales ni redistribución con proyecto técnico. Reformas Ordoñez | |||
Si quieres calcular el rango específico para tu vivienda antes de pedir visita, puedes obtener una estimación con el desglose de partidas usando nuestra calculadora de presupuesto de reforma.
¿Qué incluye una reforma integral — y qué suele quedarse fuera?
Una reforma integral cubre todas las estancias y todos los sistemas de la vivienda. No es sumar reformas de baño más cocina más pintura: es una intervención planificada desde el principio con todos los gremios coordinados.
Lo que incluye una reforma integral bien ejecutada:
Demolición selectiva de tabiques, falsos techos y revestimientos existentes. Renovación completa de la instalación eléctrica — nueva desde el cuadro, con los circuitos diferenciados que exige el REBT para cocina, baño y climatización. Renovación de fontanería en toda la vivienda, con tuberías en multicapa y llaves de corte individuales por estancia. Alicatado de baños y cocina, solado nuevo en toda la vivienda, pintura general. Cocina nueva con muebles, encimera e instalaciones. Baño o baños completos. Carpintería interior si el proyecto lo contempla.
Lo que no siempre está incluido y conviene preguntar:
Los electrodomésticos de la cocina van aparte salvo que se especifique. Los muebles de salón, dormitorios y vestidores generalmente no forman parte de la reforma constructiva. Las obras en terraza o exterior tampoco, a menos que se contraten específicamente. Y los imprevistos — que en pisos de los años 60-70 no son tan imprevistos.
Los factores que más encarecen una reforma en el Bidasoa
El estado de partida de la vivienda es el primer factor y el más impredecible. En la zona de Irún y Rentería, donde el parque de vivienda más numeroso son los bloques del Ensanche construidos entre 1960 y 1980, abrir una pared para pasar nuevas rozas significa encontrarse con instalaciones eléctricas sin toma de tierra, tuberías de plomo en fontanería, o humedades por capilaridad en los muros de medianería. Ninguna de estas situaciones es un imprevisto exótico: es lo habitual.
Instalaciones antiguas en pisos del Ensanche de Irún: Más del 60% de los pisos construidos antes de 1980 en la zona tienen instalación eléctrica sin toma de tierra y tuberías de hierro o plomo en fontanería. Renovarlas no es opcional en una reforma integral: es obligatorio para cumplir el REBT y el CTE vigentes. Detectarlo en la visita técnica previa evita que aparezca como imprevisto a mitad de obra.
Los cinco factores que más mueven el presupuesto hacia arriba:
Estado de las instalaciones ocultas. Como acabamos de ver, lo que hay detrás de los tabiques decide buena parte del coste real. Una visita técnica previa es la única forma de anticiparlo.
Redistribución de espacios. Mover un baño de sitio implica cambiar toda la red de saneamiento. Abrir un muro de carga requiere proyecto técnico de arquitecto o aparejador y permisos adicionales. Cada tabique que se mueve arrastra electricidad, fontanería y pintura en toda esa zona.
Planta del piso y acceso. Una reforma en un quinto sin ascensor encarece el porte de materiales y la retirada de escombros. En el casco histórico de Hondarribia, donde muchos accesos son estrechos o tienen restricciones de carga, el sobrecoste puede ser significativo.
La simultaneidad de gremios. Cuando electricista, fontanero, alicatador y carpintero trabajan coordinados, el tiempo total de obra se reduce — pero exige una empresa que controle el calendario. Cuando cada gremio va por su cuenta, los tiempos de espera entre fases encarecen la obra en tiempo real.
El momento en que se piden los permisos. En Irún, las obras que afectan a elementos comunes del edificio o a la fachada requieren comunicación previa al Ayuntamiento. Iniciar sin comunicación previa puede paralizar la obra o generar sanciones. La gestión de este trámite debería estar incluida en cualquier presupuesto serio.
Reformar en el Bidasoa: lo que cambia respecto a la media nacional
Hay tres diferencias concretas que afectan al coste de cualquier reforma en esta zona y que ningún comparador de precios nacional recoge.
La mano de obra. El convenio colectivo de la construcción en Gipuzkoa está entre los más altos del Estado. Un oficial de primera en la zona cobra alrededor de un 18% más que su equivalente en Madrid o Valencia. Eso no es negociable: es el coste real del trabajo en esta zona.
El doble marco normativo. Si tu vivienda está en Hendaya, Urrugne o Saint-Jean-de-Luz, la obra se ejecuta bajo normativa francesa: documentación en francés, facturación con TVA, garantie décennale obligatoria para el contratista. Si está en Irún, Hondarribia o Rentería, aplica normativa española con sus propios requisitos de comunicación previa y garantías LOE. Reformas Ordoñez gestiona ambos marcos con los mismos estándares — pero cualquier empresa que solo opere en un lado de la muga no puede ofrecerte eso.
El clima. La humedad relativa media del corredor fronterizo supera el 75% durante más de 200 días al año. Los materiales de acabado — especialmente en baños y cocinas — deben especificarse para ese entorno, no para las condiciones de una región más seca. Una pintura interior sin tratamiento hidrófugo o un alicatado con adhesivo estándar en una cocina de Rentería dará problemas antes de lo que debería.
¿Quieres calcular el coste real de tu reforma integral antes de pedir visita?
Nuestra calculadora usa los precios reales de la zona. Elige el tipo de vivienda, los metros y las partidas que necesitas. Estimación en 2 minutos con PDF descargable.
Cómo obtener un presupuesto cerrado — no una estimación telefónica
Hay una diferencia entre una estimación y un presupuesto cerrado. La estimación es un número que puede cambiar al terminar la obra. El presupuesto cerrado es el número que figura en el contrato y que no varía aunque aparezcan imprevistos menores.
Para llegar al presupuesto cerrado, hay que ver el piso. Sin excepción. No existe una forma de dar un precio fijo sobre una vivienda que nadie ha inspeccionado — y si alguien lo hace por teléfono con seguridad y sin matices, ese número no tiene ningún valor contractual.
El proceso en Reformas Ordoñez es el mismo para cualquier reforma en la zona: visita técnica gratuita al inmueble, inspección de instalaciones existentes, medición real de cada estancia, y entrega del presupuesto cerrado por escrito con desglose de partidas, fecha de inicio y fecha de entrega. Sin letra pequeña. Si quieres entender con detalle qué debe incluir un buen presupuesto de reforma antes de firmar nada, lo explicamos en este artículo.
Preguntas frecuentes sobre el precio de la reforma integral
Reformar un piso no es la reforma más cara que harás en tu vida — es la que más cambia cómo vives. Lo que importa no es conseguir el precio más bajo: es saber exactamente qué estás comprando con el precio que firmas. Un presupuesto cerrado, con fecha de entrega y desglose de partidas, es la única forma de saberlo.
Si ya tienes claro que quieres reformar y necesitas el presupuesto definitivo, el siguiente paso es la visita técnica. Operamos en toda la zona fronteriza vasca: Irún, Hondarribia, Rentería, Bera de Bidasoa, Hendaya, Urrugne y alrededores. Presupuesto cerrado, precio fijo y fecha de entrega garantizada por escrito.
